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          2023年1月1日起,部分存量房貸利率下調

            

          從2023年1月1日起,部分存量房貸客戶可以享受“降息”利好;葜萑請笥浾咧荛 攝

            2023伊始,不少房貸族迎來一份“新年大禮”:從2023年1月1日起,存量房貸客戶可以享受“降息”利好,還款壓力減輕了。2022年,與房貸利率息息相關的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)共經歷了三次下調,總計35個基點。由于購房者的房貸利率重定價日多為每年的1月1日,這意味著,對于多數“老房貸”客戶來說,今年以來LPR報價三次下調的效應將集中“兌現”,這些購房者房貸月供將明顯減少。

            LPR下調效應兌現

            LPR調降和房貸有什么關系?從2019年8月開始,央行實行房貸利率新政策,住房商貸利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(LPR)為定價基準加點形成,也就是房貸利率=LPR+固定基點。這也意味著,從計算公式看,如果LPR報價部分有所調整,則房貸利率也會相應調整。

            2022年12月20日,全年最后一期LPR出爐,1年期LPR報3.65%,5年期以上LPR報4.3%,均與上月持平。盡管這一次5年期以上LPR并未調降,但縱觀2022年,與房貸利率息息相關的5年期以上LPR共經歷了三次下調,總計下調35個基點。

            三次下調分別為:2022年1月20日,5年期以上LPR從4.65%降至4.6%,下調5個基點;5月20日,5年期以上LPR從4.6%降至4.45%,下調15個基點;8月22日,5年期以上LPR從4.45%降至4.3%,下調15個基點。自2019年LPR利率與房貸利率掛鉤以后,5年期LPR曾一度保持了一年多時間沒變化,今年卻連續下調三次,包括1年期LPR也下調了兩次,可謂LPR調整最多的一年。

            對于存量貸款用戶,房貸利率換錨后,每一位貸款客戶可以在“固定利率”與“浮動利率”之間二選一。但不同客戶的重新定價日有所不同。如果房貸選擇的是固定利率,那么剩余貸款期限內的利率是不會隨著LPR水平變化而變化的。如果房貸錨定的是LPR,每年將有一次利率重新調整,房貸利率重新定價的時間有兩種,一種是根據房貸起息日,在下一年對應的日期調整房貸利率;還有一種是約定重定價周期為1年,貸款利率于下一年1月1日調整,依據上年12月的5年期以上LPR,確定當年全年的存量房貸利率水平。這也意味著,從2023年1月1日起,“老房貸”利率掛鉤的“錨”,從4.65%變為了4.3%,房貸族實際房貸利率水平也將隨之下調。

            百萬房貸月供能省200元

            “老房貸”本月起集中降息,那么房貸族究竟能省下多少利息?記者了解到,由于早些年房市較為火爆,受宏觀調整政策影響,多數銀行房貸利率需要在基準定價基礎上上浮30~60個基點,所以目前很多房貸客戶的實際利率都為5%左右,部分高的可能會達到近6%。當然,也有一些比較早的房貸客戶享受了基準利率下浮政策,最低的可達到7折利率。

            所以,對于不同的房貸族來說,此次降息的影響也不同。根據記者測算,若按0.35%的降幅來算,以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例,在2022年利率調整之前,LPR為4.65%,月供金額為5156元;2022年最后一次LPR公布以后,2023年LPR將降至4.3%,月供金額則為4948元,每月減少208元房貸金額,一年節省近2500元。當然每位購房者的實際房貸利率不相同,貸款期限也有差異,實際減少的利息也會各不相同。

            對于新房貸客戶來說,由于2022年12月LPR報價維持不變,惠州銀行房貸利率水平也較為穩定。記者近日走訪多家銀行發現,目前惠州首套房房貸利率主流水平仍維持首套房最低4.1%、二套房最低4.9%的政策未變。同時,由于2022年樓市成交平淡、銀行資金面充裕等原因,往年年底銀行房貸額度緊張的局面在2022年末也未再現,目前惠州銀行房貸普遍正常放款,購房者并不需要“等貸”。

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            提前還房貸有必要嗎?

            雖然“老房貸”將降息,但對于很多“站在高崗”的房貸族來說,加點利率才是“不可言說的痛”。去年,惠州房貸利率開啟了“過山車”模式,從年初的首套5%以上一路走低到4.25%,再到如今的4.1%。而前兩年的房貸利率多穩定在5.8%左右,甚至一度達到了6%以上,作為利率高位站崗的市民來說,心中難免有些不是滋味!拔屹I的房子商貸利率5.6%,特別想提前還掉這部分房貸,短期內也沒有更好的投資渠道可以掙這么高的利息!笔忻癖R小姐告訴記者。

            一方面,房貸利率降至4.1%的消息,不斷沖擊著利息高位買房人的心理;另一方面,收入降低,投資收益不如預期。如今又到了年底獎金集中發放、資金集中回款的時候,不少老房貸族有提前還貸的沖動。

            對此,業內人士建議,是否提前還貸要根據自身情況考慮,不能盲目跟風,要綜合考慮后擇優選擇。首先,要系統梳理下自己的資產情況,看看自己的閑余資金短期是否有使用的需要,是否有更好的理財渠道。其次,要看看自己的房貸當時享受的是什么政策,如果當時享受的是基準利率下浮的政策,那此次下調后,利率將低于4.3%,這已經屬于較低的利率水平,提前還貸則無必要;但如果之前執行的是上浮的政策,則上浮幅度較大,此次下調后利率仍然較高,則可以考慮提前還部分房貸,減輕月供壓力。

            一直以來,個人住房貸款被視為銀行資產質量最優質的貸款業務,不良率低于個人經營貸、個人消費貸和信用卡貸款等。要注意的是,從下半年以來,選擇提前還貸的房貸族越來越多,部分銀行存在提前還貸難的問題,還貸隊伍可能排到二三月份,但多數銀行表示目前仍可以正常預約提前還貸!澳壳疤崆斑貸需要排隊,正常情況要等30天到40天左右!被葜菽彻煞菪行刨J部的負責人坦言,如果還貸的額度緊張有可能會繼續延長。

            “如果提前還貸是為了購房,可以考慮‘帶押過戶’!蹦炽y行業人士建議,為了方便二手房交易,目前我市已推出“帶押過戶”,即不解除房屋抵押,也可以辦理過戶登記,此舉能減輕業主提前還貸的壓力,又大幅縮短二手房交易時間。目前,惠城區二手房交易“帶押過戶”業務已在建設銀行、平安銀行等多家銀行陸續開展,極大地縮短了二手房交易業務辦理周期,降低了交易風險。

            惠州日報記者劉乙端

          編輯:李影君
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